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2013年物業管理師考試輔導:基本制度與政策復習重點(1)

2013-07-19 14:22 【 】【我要糾錯   來源:職業培訓教育網

編者按:2013年物業管理師考試已進入備考階段,職業培訓教育網小編準備了物業管理師輔導資料,供大家參考!

物業管理的概念

《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第二條對物業管理下了定義:物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

(一)對《條例》所稱物業管理定義的理解

1.物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動

業主對于房屋等建筑物的管理,主要有三種方式:第一種方式是業主自己進行管理;第二種方式是業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司。第三種方式是業主選聘物業管理企業進行管理。《條例》調整和規范的范圍僅限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動。

需要說明的是,業主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業。《物業管理條例》并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理,但是,如果業主通過選聘物業管理企業的形式來對物業進行管理,則應當按照《條例》的規定來進行。

2.物業管理活動的基礎是物業服務合同

物業管理作為一項市場行為,也是通過合同才產生的。物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議。物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎。物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的。物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系,明確了物業管理活動的基本內容。物業管理企業根據物業服務合同提供物業管理服務,業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用,雙方是平等的民事法律關系。(這部分內容一定要熟記,很容易被出題。)

3.物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理,對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護

物業管理的內容由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。主要有兩方面:一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理;二是維護相關區域內的環境衛生和秩序,包括物業管理企業提供的清潔衛生、安全防范、裝飾裝修等服務。

除此之外,物業管理企業可以接受業主和使用人的特別委托,為其提供物業服務合同約定以外的服務項目;也可接受供水、供氣、供熱等公用事業單位的委托,有償為其向業主代收有關費用。

例題:下列關于物業管理的表述中,不正確的是( B )

A.物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動

B.對于房屋等建筑物的管理,業主都應選聘物業管理企業來進行管理

C.物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的

D.物業管理的內容由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定

物業管理的市場化特征

(三)物業管理的市場化特征

1.房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變

隨著社會生產力的發展和社會資源配置的需要,幾千年來單一產權式的房地產形態,已經不再適應經濟社會發展的要求。目前,設備設施齊全的組團建筑、住宅小區,已經成為現代房地產的主流形態。物質狀態的變化必然導致產權所有關系的變化。房地產權屬已經由獨立的產權主體向共有的產權主體轉化。目前,除少數情況外,建筑物及配套的設施、設備以及用地,基本已被多個產權人區分所有,其中的每個產權人僅享有部分產權并承擔專有部分的管理修繕義務,全體業主對物業共有部分共同承擔著維護責任。因此,傳統的房屋管理模式不能適應房地產物質形態和權屬狀況的改變。(像這樣的句子容易抽出來作為一個選擇題或其中的一個選項。)

2.多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應

在共有產權狀態下,任何業主的任何一項關系全體業主權益的決定,都必須取得多數業主的同意,否則就會構成對其他業主權利的侵害。解決共有房屋維修養護等各方面事宜的方式只有一條途徑,就是業主必須通過一定的形式表達各自意愿,按照民主集中制原則,共同決定對共有財產的管理和共同利益的平衡,然后委托物業管理企業依據業主的共同契約,為業主提供管理與服務。

3.物業管理活動應當遵循市場原則

業主管理房產的方式,由自管自修轉向委托專業物業管理企業進行管理,這種物業管理方式的轉化,必須通過市場原則來實現,也就是由業主通過市場選聘物業管理企業,并和物業管理企業在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上,簽訂物業管理服務合同,然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。

將市場原則作為物業管理活動的前提條件,其主要目的在于以下兩點:

一是強調業主在市場活動中的自主權,業主作為物業的主人,具有充分的自主選擇權,而這種選擇權必須依法得到保護。

二是強調物業管理活動必須納入市場秩序,物業管理企業為業主提供哪些服務,服務標準是什么,業主如何承擔服務費用,以及業主與物業管理企業相互之間所承擔的違約責任,都必須在物業服務合同中作出明確約定。

例題:物業管理活動的前提條件是( C )。

A.社會化分工原則

B.專業原則

C.市場原則

D.標準化原則

4.非市場性的房屋管理不屬于物業管理

有些非住宅建筑,產權情況比較簡單,業主自身管理的情況很多。其中一些機構管理本單位房屋也采用物業管理形式運作,甚至有的管房機構或部門以物業管理企業名義注冊了公司,但是管房機構或部門并沒有按照企業經營規則獨立核算自負盈虧,人、財、物由上級單位支配和調動,與上級單位沒有建立物業服務合同關系。這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質特征,從嚴格意義上來講,它不是一種市場關系,不屬于《條例》調整的范疇。

《條例》將業主選聘物業管理企業,并和物業管理企業簽訂物業服務合同,作為物業管理活動的前提條件,就是將物業管理與傳統意義的行政管房模式區分開,強調物業管理是一種市場行為、市場關系、市場活動,必須遵守市場規則。

續前

(二) 《條例》調整的范圍

1.《條例》既調整住宅物業的物業管理活動,也調整非住宅物業的物業管理活動

雖然住宅物業和非住宅物業在物業形態、業主的組成、業主對服務的需求、物業管理提供服務的內容和方式等方面確實存在較大差別,但在法律制度方面,兩者并無明顯不同,無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業服務合同來解決。當然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區分,有些規定就只適用于住宅物業。例如,在前期物業管理階段,《條例》規定住宅物業的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業管理企業,而對非住宅物業的建設單位,就沒有這一要求(第二十四條);同時《條例》第五十四條規定住宅物業應當建立專項維修資金制度,而對非住宅物業則未作強制性規定。

2.《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉村

《條例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業管理活動,也適用于鄉村的物業管理活動。隨著社會經濟的發展和人民生活水平的逐步提高,鄉村對物業管理服務的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規范城市物業管理活動,那么鄉村已經存在和將要出現的物業管理活動將無法可依。這顯然不利于物業管理在我國的發展,也不利于發揮物業管理制度良好的社會和經濟效益。

例題:下列關于《物業管理條例》調整的范圍的表述中,正確的是( AD )(多選題)

A.《物業管理條例》既調整住宅物業的物業管理活動,也調整非住宅物業的物業管理活動

B.《物業管理條例》只調整住宅物業的物業管理活動,對非住宅物業的物業管理活動未作規定

C.《物業管理條例》所有問題上都沒有區分住宅物業和非住宅物業

D.《物業管理條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉村

E.《物業管理條例》的適用范圍,只適用城市,不適用鄉村

解析:AD是正確的,BE錯誤應該好理解,C書上說的是:《條例》在某些問題上對兩者也作了區分,有些規定就只適用于住宅物業。所以C是錯誤的。

(三)物業管理的市場化特征

1.房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變

房地產是人類賴以生存的基本物質資料,無論生活或是生產經營,都不能與之分離。隨著社會生產力的發展和社會資源配置的需要,幾千年來單一產權式的房地產形態,已經不再適應經濟社會發展的要求。特別是近代建筑科學技術的進步,為節約社會物質資源和改善人類生活條件,不斷創造出豐富的建筑形式。目前,設備設施齊全的組團建筑、住宅小區,已經成為現代房地產的主流形態。物質狀態的變化必然導致產權所有關系的變化。房地產權屬已經由獨立的產權主體向共有的產權主體轉化。目前,除少數情況外,建筑物及配套的設施、設備以及用地,基本已被多個產權人區分所有,其中的每個產權人僅享有部分產權并承擔專有部分的管理修繕義務,全體業主對物業共有部分共同承擔著維護責任。因此,傳統的房屋管理模式不能適應房地產物質形態和權屬狀況的改變。

2.多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應

在以共有財產形式存在的物業中,由于物業全體共有人對物業共同享有權利并共同承擔義務,因此單個業主對全體業主共同享有的權利無權單方面作出決定,同時單個業主也沒有義務全額承擔應由全體業主共同履行的義務。至此,幾千年來由業主自管自修房屋的管理方式,在當前的物業形態和房屋產權形式下已經無法延續。在共有產權狀態下,任何業主的任何一項關系全體業主權益的決定,都必須取得多數業主的同意,否則就會構成對其他業主權利的侵害。解決共有房屋維修養護等各方面事宜的方式只有一條途徑,就是業主必須通過一定的形式表達各自意愿,按照民主集中制原則,共同決定對共有財產的管理和共同利益的平衡,然后委托物業管理企業依據業主的共同契約,為業主提供管理與服務。

3.物業管理活動應當遵循市場原則

業主管理房產的方式,由自管自修轉向委托專業物業管理企業進行管理,這種物業管理方式的轉化,必須通過市場原則來實現,也就是由業主通過市場選聘物業管理企業,并和物業管理企業在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上,簽訂物業管理服務合同,然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。

將市場原則作為物業管理活動的前提條件,其主要目的在于以下兩點:

一是強調業主在市場活動中的自主權,業主作為物業的主人,具有充分的自主選擇權,而這種選擇權必須依法得到保護。

二是強調物業管理活動必須納入市場秩序,物業管理企業為業主提供哪些服務,服務標準是什么,業主如何承擔服務費用,以及業主與物業管理企業相互之間所承擔的違約責任,都必須在物業服務合同中作出明確約定。

例題:物業管理活動的前提條件是( C )。

A.公開化原則

B.高科技化原則

C.市場化原則

D.標準化原則

4.非市場性的房屋管理不屬于物業管理

有些非住宅建筑,產權情況比較簡單,業主自身管理的情況很多。其中一些機構管理本單位房屋也采用物業管理形式運作,甚至有的管房機構或部門以物業管理企業名義注冊了公司,但是管房機構或部門并沒有按照企業經營規則獨立核算自負盈虧,人、財、物由上級單位支配和調動,與上級單位沒有建立物業服務合同關系。這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質特征,從嚴格意義上來講,它不是一種市場關系,不屬于《條例》調整的范疇。

《條例》將業主選聘物業管理企業,并和物業管理企業簽訂物業服務合同,作為物業管理活動的前提條件,就是將物業管理與傳統意義的行政管房模式區分開,強調物業管理是一種市場行為、市場關系、市場活動,必須遵守市場規則。

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